境外债重组迎关键转折 “不死鸟”佳兆业闯关

本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道

佳兆业（1638.HK）历时四年的债务危机被撕开了一道喘息的口子。

4月8日晚间，佳兆业公告境外债重组实施方案之一的“佳兆业计划”生效日期已于2025年4月7日落实，香港高等法院与开曼群岛大法院的司法登记程序亦正式完成。

2021年10月，佳兆业旗下理财产品出现逾期兑付，公司随后于2021年12月宣布未能支付三笔美元债利息，构成实质性违约。直至2023年10月，佳兆业披露境外债重组计划，其彼时给出两种重组实施方案，分别为“佳兆业计划”（包括佳兆业香港计划、佳兆业开曼计划）和“瑞景计划”（包括瑞景香港计划、瑞景英属处女群岛计划）。

如今，随着“瑞景英属处女群岛计划”于2025年4月7日在聆讯上获批，佳兆业境外债重组各项计划均已获得批准。

近日，佳兆业方面在接受《中国经营报》记者采访时表示：“有关重组后的战略方向，公司管理层重申，将坚持‘保交付、稳经营’的核心任务，优先推进已预售项目的竣工交付，以修复购房者信心，同时坚决响应国家关于‘好房子’建设标准，不断为居民创造高品质生活空间。此外，佳兆业将探索新发展模式，通过开发运营、大健康、大文旅、大资管多元产业的发展，实现轻重资产双轨运行模式，推动企业全面升级与发展。”

推进风险化解

公告显示，截至2025年4月8日，所有“佳兆业香港计划”条件及“佳兆业开曼计划”条件均已达成。据悉，香港高等法院就批准“佳兆业香港计划”颁布的命令副本已于2025年3月24日送呈香港公司注册处处长进行登记，开曼群岛大法院就批准“佳兆业开曼计划”已于2025年4月7日送呈登记。“佳兆业计划”生效日期已落实。

有业内人士分析认为，上述事项标志着佳兆业境外债务重组的关键一步已经完成，两项登记的完成亦在一定程度上确保了佳兆业重组计划的法律效力。

而对于“瑞景计划”的进展，佳兆业方面表示，将适时就该计划及重组的生效日期另行刊发公告，同时也将及时告知公司股东及其他投资者有关重组的任何重大进展。

记者注意到，从今年3月开始，佳兆业境外债重组“破冰”。3月24日，佳兆业公告“佳兆业香港计划”“瑞景香港计划”先后获得法院批准；3月26日，“佳兆业开曼计划”获批；3月28日，香港高等法院取消原定于2025年3月31日进行的对佳兆业清盘呈请的聆讯，并延期至2025年6月30日。

佳兆业董事局主席郭英成在公告中表示，在境外债重组方面，过去几年，公司和财务、法律顾问一直积极与债权人小组及其顾问进行沟通，制定双方同意的整体债务重组计划。2024年8月20日，公司与债权人小组订立重组支持协议，这是公司境外债重组的重大里程碑。拟进行的重组旨在为公司提供长期、可持续的资本结构；提供足够的财务灵活性及恢复空间，以保持业务稳定；保护所有利益相关方的权利及权益，并为所有利益相关方争取价值最大化。

截至2024年9月13日，佳兆业范围内债务未偿还本金总额约75.11%及瑞景范围内债务未偿还本金总额约81.07%的持有人已加入重组支持协议。

事实上，一年前的佳兆业仍处于“最后一次机会”的重压时刻。彼时，原定于2024年6月24日举行对佳兆业的清盘呈请聆讯被香港高等法院延期至2024年8月12日，佳兆业据此获得近两个月的时间来推进其债务重组计划。

值得注意的是，佳兆业曾于2014年出现债务危机，随后通过债务重组、金融机构出手、项目去化回笼资金等措施“转危为安”。走出危机后的佳兆业开始了新的增长之路，并在业内获得“不死鸟”之称号。

郭英成是佳兆业的创办人，自1999年公司创立之时起担任董事局主席兼董事。佳兆业官网显示，郭英成在房地产、金融、投融资等领域拥有卓越见识和丰富经验，其是公司战略规划、战略发展的领路人，同时重点负责金融集团控股、香港地产公司的综合治理。

眼下，佳兆业试图重现“涅槃”。郭英成在2024年业绩公告中表示：“未来，我们将积极推进本集团经营风险化解，加速重回良性健康发展轨道。”

经营困境突围

公告显示，2024年，佳兆业营收约115.61亿元，同比下降55.8%；毛利约2.38亿元，同比下降86%，年内毛利率为2.1%；亏损较2023年增加48.4%至约292.3亿元。报告期内，佳兆业合约销售额同比下降62.1%至约67.57亿元。

佳兆业方面在公告中表示，受房地产市场近年下行影响，公司销售及预售表现持续承压，且由于国内近年债务融资环境困难且充满挑战，公司在通过境内发行新公司债券及境外发行优先票据等融资方面一直面临更大挑战。与此同时，公司承诺向物业买家按期交付物业，公司须优先将可用资金投入预售物业的建设工程，致使公司持续承受重大流动性压力。

截至2024年12月31日，佳兆业的流动负债净额约510.16亿元；以优先票据、银行及其他借款、来自关联公司及公司控股股东的贷款等借款合计约1350.74亿元，其中约1180.78亿元为流动负债；约有1141.58亿元的借款已违约；公司现金及银行结余约6.98亿元。

佳兆业方面对记者表示，公司2024年度预计录得股东应占亏损净额，主要由于房地产行业持续低迷，导致物业销售收入减少，融资成本增加，基于审慎原则，就物业项目及预期信贷亏损增加减值拨备。“随着国家坚决稳住楼市利好政策落地及集团境外债务重组正式获批，佳兆业有信心打开经营修复空间，实现中长期可持续发展。”

财报显示，佳兆业主要从事物业开发、物业投资、物业管理、酒店及餐饮业务、文化中心业务及健康业务等，业务已覆盖粤港澳大湾区、京津冀协同发展区域、长江经济带等主要经济区域，进驻全国超50个重要城市。

在深圳，佳兆业以“旧改之王”著称。自成立之初，佳兆业专注“再开发”细分赛道，瞄准烂尾楼、旧改等棘手项目。时至今日，佳兆业在产业布局上仍以城市更新为平台，立足于“城市公共服务商”的战略定位。

截至2024年12月31日，佳兆业在全国48个城市合计拥有172个房地产项目，土地储备达2231万平方米，其中粤港澳大湾区土储约1354万平方米，占比61%。大湾区城市中，深圳、广州作为佳兆业多年来深耕的重点市场，其土储在大湾区市场中占比41%。

旧改方面，截至2024年年末，佳兆业在大湾区有超过百个城市更新项目尚未纳入土地储备，占地面积约3700万平方米，佳兆业计划将城市更新储备补充为优质货源，同时输出全流程更新服务模式，赋能产业升级。

佳兆业方面对记者表示，公司当前经营活动正常开展。佳兆业始终坚持把“保交付、保品质”作为首要经营任务，多措并举兑现保交付承诺，履行企业责任，稳固客户信心。2024年全年，佳兆业在深圳、广州、北京、重庆、长沙、汕头、洛阳等多个城市累计交付25个项目，超万套房源，持续兑现美好交付承诺，为业主打造美好家园。

对于今年项目复工及房屋交付计划，佳兆业方面称，将充分挖潜现有交付资源，同时密切跟踪“白名单”项目及闲置土地收储等国家和地方政府的各类扶持政策，全力争取外部资源支持交付工作的顺利推进。同时，公司将坚决响应国家关于“好房子”建设标准，聚力提升产品品质与服务，不断为居民创造高品质生活空间。