GDIRI观察丨上海城投控股房产销售起伏

观点指数(GDIRI)4月22日，上海城投控股股份有限公司发布2025年第一季度主要房产项目经营数据简报。

简报显示，2025年第一季度，上海城投控股新增竣工面积为5万平方米，而新增开工面积为零。销售方面，上海城投控股在售项目包括露香园二期、兴华里、璟云里二期、虹盛里等，实现签约销售面积1.5万平方米，同比减少53.14%；签约销售金额为18.87亿元，同比减少62.21%。

今年一季度的销售同比明显收缩。上年一季度，公司主要在售的项目水尚华庭、虹盛里、露香园二期项目实现签约销售面积约 3.12万平方米，同比增加 2424.23%；实现签约销售金额约 49.16亿元，同比增加 10658.53%。

观点指数认为，今年一季度销售下滑的原因在于露香园二期可售货值不多，而且其他项目签约率也不高。今年的水尚华庭签约率骤减到37套，而去年同期则售出155套，项目均价为31900元/平方米‌‌。目前水尚华庭可售套数为2178套，可售面积为144313平方米，去化率约为24.03%。

从今年一季度的销售结构来看，露香园二期的销售占比较大。在当下的市场环境下，高端改善需求楼盘仍然吸引不少客户。

露香园“托举”

资料显示，露香园曾与豫园、日涉园并列为上海三大名园，由于2002年露香园所在老城厢西北角居住人口密度已超负荷，上海市政府正式将改造老城厢西北块（露香园区域）的任务交予黄浦区政府和上海城投两方。

据了解，2021年4月，上海城投联手上海建工以约176亿拿下露香园二期地块。二期地块西邻露香园一期，东临546、547地块、福佑地块，北侧是10/14号线豫园站，向东是豫园和外滩。总占地面积约10.94万平方米，包括高层住宅、低层住宅（联排别墅）、商业以及历史风貌建筑等多个部分‌。

从规划来看，露香园二期的可售住宅部分涉及A、B、C、D四个大地块，由高层住宅和低密度住宅组成。

露璟庭（露香园B地块）于2024年3月16日开盘，推出177套，面积为37783平方米。截止2025年4月23日，已售175套，已售面积为37383平方米，去化率约为98.87%。今年一季度签约1套。

香境里（D1高层）于2024年3月16日开盘，推出85套，面积为15288.74平方米。截止2025年4月23日，已售83套，已售面积为14965平方米，去化率约为97.65%。去年一季度签约32套。

露璟庭（露香园A地块）于2024年11月25日开盘，总户150套，面积约350-900平方米，销售均价17.6万/平方米。2025年4月23日，已售90套，已售面积为31445平方米，去化率在60%。今年一季度签约20套，按450平方米套均价计算得出1-3月约为15.84亿元。从测算的数据也证明了该项目在总体销售的贡献较大。

实际上，从去年的整体销售亦可知，露香园二期项目的重要性。2024年年报显示，上海城投控股实现销售金额 177.33 亿元，同比增长116%；销售面积 11.90万平方米，销售均价达14.9万元/平。实现结转收入金额 86.28亿元，结转面积 8.48万平方米，报告期末待结转面积 10.67万平方米。

2024年得益于黄浦区露香园二期项目入市，以及长宁区青溪云邸、杨浦区兴华里等项目热销。位于长宁区西郊板块的青溪云邸项目，均价达12.4万元/平方米。位于杨浦区东外滩板块的兴华里项目，均价达12万元/平平方米。

有限土储与租赁发力

公司2024年新增黄浦小东门组团地块和闵行华漕镇项目，拿地总价近百亿，同时拿下闵行区杜行、诸翟两个城中村项目。截至2024年，持有待开发土地的面积有46.73万平方米，建面约82.16万方，其中大部门未开发土储位于上海。按照去年销售均价测算，这部分的土储货值约为1224.16亿元。如果加上现在推售的项目，预计该数值会更高。

上海城投控股依托上海城投集团背景，在本地土地获取、政策资源协同等方面具备较强的壁垒。其当下的土储可以支持推售一段时间，但是从一季度的销售趋势来看，仍然需要警惕下滑的风险。如今的项目去化偶发性较高，即在热点城市并不意味着去化快，而是要结合项目的本身区位、价格、产品等因素。

今年季报显示，出租业务方面，上海城投控股出租的房地产建筑面积约为50.93万平方米，已出租经营面积为32.89万平方米。租赁现金收入约为7494.37万元。

另外，“城投宽庭”社区租金收入本季度新增统计“尚云里公寓”。“尚云里公寓”为该公司开发的洞泾尚云里商品房配套租赁房项目，共285套， 已于2024年10月开业。截至目前，“城投宽庭”在营社区9个，现有管理规模超1.3万套。

与去年相比，租金收入和租赁房源数量同比上升。2024年一季度，公司主要在租项目城投控股大厦等出租总面积约 19.35万平方米，租金收入约 5967万元。“城投宽庭”在营社区总数7个，已入市租赁房源累计约1.2万套。

据国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2025年第1季度报告披露，报告期内该基金实现收入4466.74万元，净利润2021.82万元，经营活动产生的现金流量净额2323.28万元，本期现金流分派率0.79%，年化现金流分派率3.2%。

据了解，该REITs产品资产保持平稳运营，租户结构稳定、分散化程度高，未发生重大变化和经营策略调整。

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